Neue Meldepflichten nach dem Geldwäschegesetz bei Immobilien: Was ist zu beachten? Das Bundesministerium der Finanzen hat eine Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich erstellt. Mit der GwGMeldV-Immobilien werden neue Meldepflichten nach dem Geldwäschegesetz für Sachverhalte im Immobilienbereich geschaffen.

Die Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV) regelt:

  1. Regelungsbereich
  2. Ausnahmen von der Meldepflicht
  3. Begriffsbestimmung
  4. Meldepflichten wegen eines Bezugs zu Risikostaaten oder Sanktionslisten
  5. Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den beteiligten Personen oder dem wirtschaftlich Berechtigten
  6. Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Stellvertretung
  7. Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Preis oder einer Kauf- oder Zahlungsmodalität

 

Neue Meldepflichten nach dem Geldwäschegesetz bei Immobilien

Der Immobiliensektor ist aus der Nationalen Risikoanalyse, die im Herbst 2019 veröffentlicht wurde, als einer der wesentlichen Bereiche hervorgegangen, in denen erhöhte Geldwäscherisiken festzustellen sind. Im Rahmen des Gesetzes zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie (BGBl. I S. 2602) wurde diesen Risiken im Immobiliensektor gesetzgeberisch in verschiedener Hinsicht Rechnung getragen.

  • Wesentlicher Bestandteil ist die Anpassung der Meldepflichten für rechtsberatende Berufe bei Immobilientransaktionen.
    Vertreter der betroffenen Berufsstände wie Notare, Rechtsanwälte und Steuerberater sind an der Planung und Durchführung von Immobilientransaktionen regelmäßig maßgeblich beteiligt. Aufgrund ihrer detaillierten Einbeziehung in die Planung und Durchführung der Transaktionen wie auch ihres Fachwissens kommt Vertretern der rechtsberatenden Berufe eine zentrale Rolle zu und sind sie zugleich besonders geeignet, für
    Geldwäschehandlungen in Anspruch genommen zu werden.
  • Bei Notaren und Rechtsanwälten kann zudem die Gefahr des Missbrauchs oder der Ausnutzung ihrer besonderen Stellung als hoheitliche Amtsträger (Notare) bzw. als Organe der Rechtspflege (Rechtsanwälte)
    bestehen, wobei diese Stellung zugleich mit einer besonderen Vertrauensstellung einhergeht.

Neue Meldepflichten nach dem Geldwäschegesetz bei Immobilien ermöglichen es nun, Geldwäschepraktiken im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme der rechtsberatenden Berufe schneller und umfassender zu erkennen und aufzudecken.

 

Neue Meldepflichten nach dem Geldwäschegesetz bei Immobilien

 

Umfang der GwG Meldepflicht durch Definition einzelner Meldesachverhalte

Die Rechtsverordnung dient der konkreten Bestimmung des Umfangs der Meldepflicht durch Definition einzelner Meldesachverhalte. Die Regelung konkreter Meldesachverhalte ermöglicht den Verpflichteten eine klare Abgrenzung, wann sie eine Meldepflicht gegenüber der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen trifft und in welchen Fällen die Pflicht zur Verschwiegenheit bestehen bleibt. Die Rechtsverordnung trägt damit zu einer rechtssicheren, verbesserten Anwendung der Meldepflicht bei.

Neue Meldepflichten nach dem Geldwäschegesetz bei Immobilien: Der Umfang der einzuholenden Informationen richtet sich nach den nach dem GwG und anderen Gesetzen bestehenden Sorgfaltspflichten. Darüber hinaus ergeben sich für den Verpflichteten aufgrund dieser Rechtsverordnung keine eigenständigen Pflichten zur Ermittlung von Tatsachen, die eine Meldepflicht begründen können.

Sollten die Verpflichteten eine Meldung erstatten, obwohl kein meldepflichtiger Sachverhalt vorlag, können sie unter den Voraussetzungen des § 48 Absatz 1 GwG hierfür nicht verantwortlich gemacht werden. Auch in denjenigen Fällen, in denen der Verpflichtete nach § 43 Absatz 2 Satz 2 GwG zur Abgabe der Verdachtsmeldung verpflichtet bleibt, kommt im Ergebnis die Verdachtsmeldepflicht nach § 43 Absatz 1 GwG zum Tragen. Damit greift auch in den Fällen, in denen Verpflichtete einen Sachverhalt aufgrund dieser Verordnung melden, zugunsten des meldenden Verpflichteten die Regelung des § 48 Absatz 1 GwG. Die Freistellung von jeglicher Verantwortlichkeit ist umfassend zu verstehen.

Ausgeschlossen sind damit neben einer zivilrechtlichen insbesondere auch eine straf- oder dienstrechtliche Verantwortlichkeit, solange die Meldung nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig erstattet wurde.
Die Vorgaben der Rechtsverordnung lassen ein zukünftig wesentlich höheres Meldeaufkommen der rechtsberatenden Berufe sowie eine stärkere Sensibilisierung der Angehörigen der rechtsberatenden Berufe für Risiken der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung erwarten.

Neue Meldepflichten nach dem Geldwäschegesetz bei Immobilien: Die Anzahl der von den rechtsberatenden Berufen abgegebenen Meldungen ist aufgrund der hohen gesetzlichen Hürden bislang sehr gering und die erforderliche Aufhellung von Geldwäschepraktiken im Immobiliensektor ist nur durch eine Stärkung des Meldeverhaltens auch im Bereich der rechtsberatenden Berufe zu erzielen. Unabhängig von den in der Rechtsverordnung festgelegten meldepflichtigen Sachverhalten bleibt die generelle Meldepflicht nach § 43 Absatz 1 GwG unter Berücksichtigung des § 43 Absatz 2 GwG stets bestehen.

 

Typologisierte Sachverhalte, die bei der Begehung von Geldwäsche auftreten

Neue Meldepflichten nach dem Geldwäschegesetz bei Immobilien: Es werden typologisierte Sachverhalte bestimmt, die bei der Begehung von Geldwäsche auftreten oder bei denen ein Zusammenhang zu Geldwäsche naheliegt. Diese Sachverhalte konkretisieren für die nach § 2 Absatz 1 Nummer 10 und 12 GwG Verpflichteten, in welchen Fällen sie im Rahmen von Immobilientransaktionen eine Meldepflicht gegenüber der Zentralstelle für Finanztransaktionen trifft.

Die Rechtsverordnung knüpft hierbei an verschiedene Umstände an, in deren Zusammenhang Geldwäschepraktiken nach bisherigen Erfahrungen und Erkenntnissen auftreten oder eine Rolle spielen. Stark international vorgeprägt sind die Risikoeinstufungen mit Bezug zu einzelnen Staaten, die im Bereich der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung als Risikostaaten eingestuft werden.

Die Ansässigkeit eines an der Transaktion Beteiligten oder ein anderweitiger enger Bezug zu einem Risikostaat sind Anhaltspunkt für Geldwäscherisiken und lösen daher die Meldepflicht aus (§ 4). Weitere Umstände, an die die Rechtsverordnung bei der Bestimmung meldepflichtiger Sachverhalte anknüpft, sind Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den Beteiligten und der Bestimmung des wirtschaftlich Berechtigten.

Die Bestimmung des wirtschaftlich Berechtigten und die Mitwirkung der Beteiligten sind von wesentlicher Bedeutung für die Verhinderung von Geldwäsche. Auffälligkeiten, die im Zusammenhang mit den Beteiligten (über § 4 hinaus) oder der Bestimmung des wirtschaftlich Berechtigten auf ein Geldwäscherisiko schließen lassen, sind Grundlage der Meldepflichten in § 5. Die in § 5 geregelten Sachverhalte tragen hierbei auch der Tatsache Rechnung, dass im Zusammenhang mit der Bestimmung des wirtschaftlich Berechtigten einer Transaktion Treuhandverhältnisse und komplexe gesellschaftsrechtliche Konstrukte bzw. Steuergestaltungen eine besondere Rolle spielen.

Auch Stellvertretungsverhältnisse sind geeignet, die Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten zu erschweren, und lösen unter bestimmten Voraussetzungen eine Meldepflicht aus (§ 6).

Bargeld birgt aufgrund seiner Anonymität das Risiko, die Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten zu erschweren, und ist daher mit Blick auf Geldwäscherisiken stets besonders relevant. Dasselbe gilt für Kryptowährungen, die im Unterschied zur „Papierspur“ des Zahlungsverkehrs über Banken ein gewisses Maß an Anonymität bieten. § 7 bestimmt Sachverhalte, bei denen die Meldepflicht in Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Zahlungsvorgang der Transaktion begründet ist.

 

Meldepflichten §§ 4 bis 7 GwGMeldV

Meldepflichten bestehen künftig

  • wegen eines Bezugs zu Risikostaaten oder Sanktionslisten,
  • wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den beteiligten Personen oder dem wirtschaftlich Berechtigten
  • wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Stellvertretung
  • wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Preis oder einer Kauf- oder Zahlungsmodalität

Die Regelungen der §§ 4 bis 7 konkretisieren die Meldeverpflichtung aus § 43 Absatz 1, indem aufgrund der Ermächtigung des § 43 Absatz 6 GwG typisierte Sachverhalte als meldepflichtig bestimmt werden. Hierbei werden aus der Vielzahl denkbarer Transaktionsgestaltungen, bei denen Tatsachen auf einen Zusammenhang mit Geldwäsche hindeuten, Sachverhalte herausgegriffen, die nach der Erfahrung der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen und Erkenntnissen insbesondere aus der Nationalen Risikoanalyse besonders geldwäscherelevant sind und die in dieser typisierten Form die Meldeschwelle des § 43 Absatz 1 GwG erreichen.

Diese Typologien bilden naturgemäß nicht das Gesamtbild einer konkreten Transaktion und möglicher geldwäscherelevanter Tatsachen im Einzelfall ab, begründen im Regelfall für den betreffenden Sachverhalt aber eine Meldepflicht nach § 43 Absatz 1 Nummer 1 GwG.

Die Vielgestaltigkeit geldwäscherelevanter Fallgestaltungen bringt es mit sich, dass im konkreten Einzelfall der bei Vorliegen einer Typologie anzunehmende Geldwäschezusammenhang durch hinzutretende Tatsachen entkräftet werden kann. Dem trägt die Regelung des § 2 Rechnung, indem keine Pflicht zur Meldung eines Sachverhaltes der §§ 4 bis 7 an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen besteht, wenn Tatsachen vorliegen, die die Annahme eines Zusammenhangs zu Geldwäsche im Sinne des § 43 Absatz 1 Nummer 1 GwG im Einzelfall entkräften.

 

§ 3 GwGMeldV Begriffsbestimmungen: Neue Meldepflichten nach dem Geldwäschegesetz bei Immobilien

Im Sinne dieser Rechtsverordnung sind

  1. Verpflichteter: Verpflichteter nach § 2 Absatz 1 Nummer 10 und 12 des Geldwäschegesetzes;
  2. am Erwerbsvorgang Beteiligte: Der Vertragspartner des Verpflichteten, die Vertragsparteien des Erwerbsvorgangs nach § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes sowie die für diese auftretenden Personen;
  3. wirtschaftlich Berechtigte: Wirtschaftlich Berechtigte nach § 3 des Geldwäschegesetzes;
  4. Dritte: Jede Person, die weder am Erwerbsvorgang Beteiligter noch wirtschaftlich Berechtigter ist;
  5. Geschäftsgegenstand: Das Grundstück oder die Gesellschaftsanteile, auf das oder die sich der Erwerbsvorgang nach § 1 GrEStG bezieht;
  6. Drittstaat: Drittstaat nach § 1 Absatz 17 des Geldwäschegesetzes.

 

§ 3 definiert die Begriffe des Verpflichteten, des am Erwerbsvorgang Beteiligten, des wirtschaftlich Berechtigten, des Dritten, des Geschäftsgegenstandes sowie des Drittstaates im Sinne der Rechtsverordnung. Diese Begriffe werden deckungsgleich mit den Begriffen im Sinne des Geldwäschegesetzes verwendet, so dass auf die Definitionen des Geldwäschegesetzes
verwiesen werden kann.

Der Begriff des Beteiligten umfasst natürliche und juristische Personen, Personengesellschaften sowie Rechtsgestaltungen im Sinne des § 21 Absatz 1 GwG.

 

§ 4 GwGMeldV Meldepflichten wegen eines Bezugs zu Risikostaaten oder Sanktionslisten

§ 4 bestimmt Sachverhalte als meldepflichtig, wenn das Rechtsgeschäft einen hinreichend engen Bezug zu einem Land aufweist, das von der Europäischen Kommission oder der Financial Action Task Force (FATF) als Risikoland eingestuft oder eine beteiligte Person auf der Sanktionsliste der Europäischen Union geführt wird.

Ob der Bezug gleichermaßen eng ist, beurteilt sich anhand einer Gesamtschau der bestehenden Anknüpfungspunkte zu einem Risikostaat. Der gleichermaßen enge Bezug setzt typischerweise ein kumulatives Vorliegen mehrerer Anknüpfungspunkte an einen Risikostaat voraus.

Mögliche Anknüpfungspunkte können hierbei die Staatsangehörigkeit eines Risikostaates und regelmäßige oder häufige Aufenthalte eines am Erwerbsvorgang Beteiligten, eines wirtschaftlich Berechtigten, eines Anteilsinhabers, der mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile hält oder mehr als 25 Prozent der Stimmrechte kontrolliert, oder eines Mitglieds der Geschäftsleitung in einem Risikostaat sein.

Ein möglicher Anknüpfungspunkt kann auch sein, dass ein an dem Erwerbsvorgang Beteiligter oder ein wirtschaftlich Berechtigter einen Familienangehörigen (§ 1 Absatz 13 GwG) oder eine bekanntermaßen nahestehende Person (§ 1 Absatz 14 GwG) in einem Risikostaat nach Nr. 1 oder 2 hat und sich regelmäßig in diesem Risikostaat aufhält.

Ein enger Bezug kann auch anzunehmen sein, wenn ein am Erwerbsvorgang Beteiligter oder ein wirtschaftlich Berechtigter in einem Risikostaat nach Nr. 1 oder 2 unmittelbar oder mittelbar wirtschaftlich aktiv ist oder geschäftliche Beziehungen dorthin unterhält und sich regelmäßig in diesem Staat aufhält.

Nach Absatz 2 besteht eine Meldepflicht, wenn die Transaktion über den Geschäftsgegenstand oder ein Bankkonto einen Bezug zu einem Risikostaat aufweist. Ein Bankkonto weist in der Regel einen Bezug zu einem Risikostaat auf, wenn die kontoführende Bank in einem Risikostaat ansässig ist. Dies umfasst das Bankkonto, von dem die Kaufpreiszahlung erfolgt wie auch das Bankkonto, auf das der Kaufpreis gezahlt wird. Hierbei kann es sich auch um das zur Finanzierung genutzte Bankkonto handeln. Geht also beispielsweise ein Darlehensbetrag zur Finanzierung eines Immobilienkaufes von einem Konto in einem Risikostaat auf das Treuhandkonto eines Notars ein, so ist ein enger Bezug zu bejahen.

Ein enger Bezug des Geschäftsgegenstandes im Sinne des § 4 Nummer 4 zu einem Risikostaat ist bei asset deals regelmäßig aufgrund dessen Belegenheit auf deutschem Territorium ausgeschlossen. Im Rahmen von share deals ist ein enger Bezug des Geschäftsgegenstandes zu einem Risikostaat insbesondere anzunehmen, wenn ein Anteilsinhaber, der mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile hält oder mehr als 25 Prozent der Stimmrechte kontrolliert, oder ein Mitglied der Geschäftsleitung in einem Risikostaat ansässig ist.

Nach Absatz 3 besteht eine Meldepflicht, wenn ein an dem Erwerbsvorgang Beteiligter oder ein wirtschaftlich Berechtigter in einem Anhang zu einem im Amtsblatt der Europäischen Gemeinschaften oder der Europäischen Union veröffentlichten unmittelbar geltenden Rechtsakt, der der Durchführung einer vom Rat der Europäischen Union im Bereich der Gemeinsamen Außen- und Sicherheitspolitik beschlossenen wirtschaftlichen Sanktionsmaßnahme dient, aufgeführt ist.

Diese Personen werden zusammengefasst in der „European Union Consolidated Financial Sanctions List“ (https://data.europa.eu/euodp/ de/data/dataset/consolidated-list-of-persons-groups-and-entities-subject-to-eu-financial-sanctions/resource/3a1d5dd6-244e-4118-82d3-db3be0554112) aufgeführt. Eine Suche in dieser Liste ist über die vom Land Nordrhein-Westfalen betriebene Internetseite www.finanz-sanktionsliste.de möglich. Die gleiche Meldepflicht besteht auch für Personen, die bereits von den Vereinten Nationen gelistet wurden und vor einer Umsetzung auf EU Ebene durch eine nationale Umsetzungsmaßnahme im Wege einer im Bundesanzeiger
veröffentlichten Allgemeinverfügung erfasst sind.